微信图片_20200429111424.jpg

微信图片_20200522161534.gif

房地产一级市场
往往会受到二级市场行情影响
出现或疯狂或平静的局面
龙岩也不例外

微信图片_20200523093414.png


2020年5月21日

万众瞩目的楼盘——

城发汇金望郡首次开盘

推出282套房源

据开发商官宣：售罄

微信图片_20200523093418.png


然而当我们回顾城发汇金望郡地块时
会发现许多“意外”的地方
2018年9月19日
龙岩房先森微信公众号发表了一篇评测文章
↓↓↓
9月30日土拍地块评测：“南北”大战 优质地块或被疯抢

这其中的2018拍-15地块

就是如今的“城发汇金望郡”

对其周边的丰富配套充满无限期待

同时认为该幅地块会被“疯抢”

微信图片_20200523093422.png

然而，2018年9月30日开启的土拍，却在平静中落下帷幕。龙岩房先森报道称：“2018年，龙岩楼市火热异常；2018年，龙岩土拍市场也不甘势弱。然而，9月30日的土拍，却让很多人大跌眼镜，出让龙岩中心城区龙腾路2幅（2018拍-15、2018拍-16）地块和城北板块2幅（2018拍-17、2018拍-18）地块，除了2018拍-15以8.33亿元成交，成交楼面价约4926元/㎡，溢价率约为2.6%以外，其余3幅地块，均以底价成交。”。

此外，本次土拍出让4幅地块，仅4家开发商报名，分别是3号城发，5号厦鑫，6号建发和8号德兴，这也是龙岩土拍史上比较少见的一种现象。”

最终城发汇金望郡地块

成交楼面价约4926元/㎡

溢价率仅约2.6%

想当初5千元的楼面价无人问津

如今近1.4万元的房价众人疯抢

这说明评测中对该地块价值的判断

是正确的

不知道当初未参与竞拍的开发商

是否后悔了呢？

微信图片_20200523093428.jpg

其实，2018年上半年的一级市场，开发商表现相当疯狂。2018年3月29日那场土拍，位于龙岩大道与龙津湖周边的2018拍-4龙岩大道与金鸡路交叉口东南角（双龙路两侧片区F地块）——即如今的阳光城檀悦，经过数十轮的角逐，最终被阳光城集团以4.29亿元的价格成交，成交楼面价约6055元/㎡，溢价率约44.1%。

由此可见，阳光城檀悦的楼面价比城发汇金望郡高约1129元/㎡，但销售价格却比汇金望郡低约2100元/㎡。阳光城檀悦从2018年9月20日首次开盘至今，全案626套住宅房源，截止2020年5月22日18：00，可售统计38套。如今，拿阳光城檀悦漫长的去化过程与城发汇金望郡首开热销售罄，以及两个楼盘的销售均价（阳光城檀悦均价约11800元/㎡、城发汇金望郡首期均价约13900元/㎡）来对比，足以说明开发商拿地还是要有智慧与谋略的。

微信图片_20200523093434.png

此外，2018年3月29日土拍的另一幅地块，也同样让人意外与吃惊。那就是位于小洋人居板块的2018拍-3龙岩大道东侧，华侨职业中专学校北侧，特殊教育学校南侧（小洋文景小区）地块——即如今的世茂德兴阳光城云墅项目，竞拍轮次超过100轮，价格也从起拍价2.505亿元，竞价到最终的5.06亿元，成交楼面价约6476元/㎡，溢价率约101.9%。尽管该地块也位于龙岩大桥边上，未来出行相当便利，但从地段、学区及房价来看，与城发汇金望郡相比，当时的拍卖价有些过高。
微信图片_20200523093438.png
世茂德兴阳光城云墅，从2018年12月1日首期开盘至今，全案702套，目前已批预售695套，已批可售套数为128套。

微信图片_20200523093441.png

有人说，房地产暴利的时代已经结束，但对于龙岩这样一个四五线城市来说，房地产市场稳健向前发展，未来或许还有上升空间。总得来说，开发商在参与土拍时，宜理性竞价。毕竟非理性的竞价，无形中会抬升地价，一幅高溢价的地块，未来的定价空间小，营销推广的难度就大。但是，面对优质的地块，也不宜太过保守，否则就会悔不当初。最近几年龙岩房地产一二级市场的表现，充分验证了这一点。

微信图片_20200522161622.jpg

（龙岩房先森网）