封面图 ｜ 孙正义
文｜明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强复工以来，除了地产营销人，融资口的地产人也十分忙碌。从一位 TOP30 房企融资口的人了解到，现在能拿到钱，奖金几乎是以前的两倍！这是为什么呢？因为缺钱啊！可是，前不久，软银却对自如、贝壳找房分别投资 10 亿美元，合计 20 亿美元！这跟传闻黑石 87 亿美元收购某以运营见长的房企的逻辑又有不同。因为孙正义是一个科技的信徒。作为全球最大的私募股权科技投资基金，软银愿景基金早就成立了专门的地产科技投资部门，3 年内 PropTech（房地产科技）投资总共超过 150 亿美金，此次进军中国房地产市场是软银全球房地产布局的一部分。由于房地产是世界上规模最大的资产类别。科技对房地产行业的改造具有无限性，技术的哪怕一丁点改变影响到的市场也将是巨大的。其在增量开发领域，可以提高效率，降低成本，同时带来产品的溢价；在存量领域更是可以大展身手，催化新的商业模式。未来行业是资本的竞争，更是科技的竞争。近些年来，各个有远见的房企也在纷纷布局地产科技，增大行业的科技含量，拓展新业态。目前，一些赛道已经被占领，但是，依然还有不少赛道等待着挖掘。房企将在科技上展开搏斗，胜者愈强，败者退场。早在十几年前，科技已经被运用在房地产领域，不过那时候更多的是差异化竞争的需要，比如，朗诗的绿色科技地产，可以提升产品溢价…如今，这已经不是少数企业的选择，而是成为整个行业的必须。这里面包含了两个层面——对消费者来说，要能够给他们带去有价值的产品，比如科技住宅、智慧社区等，这些需求原本就存在，后疫情时代，这种需求势必进一步放大。对房企来说，通过科技赋能，增强内部的协同，在项目开发和企业运营过程中，能够提高效率降低成本。地产科技在存量领域的应用更加广泛。如果说，其在增量开发领域只是提效降本，以及打造更有品质的产品，那么在存量领域，其除具有上述功能之外，还能培育新的商业模式。因为存量领域，有着极为丰富的应用场景。在 2019 中国房地产科技论坛上，仲量联行亚太区首席运营官 Albert Ovidi 指出，在商业地产领域，未来可以通过人工智能做分析，帮助客户判断标的估值是否合理，并通过科技手段提高楼宇价值。此外，AR、VR 等技术还可以帮助租客更合理布置空间，提高空间利用效率……比如在物业管理领域，未来一栋楼，可以开发一套智能清洁系统，由机器人替代清扫，还可以由机器人实现巡检。物业领域引入科技的一大背景是，人力成本的上升以及劳动力断层。2019 年整个物业行业就业人口达 1000 万人左右，其中大部分是保安、保洁等基层员工。未来，年轻人很少愿意再从事这类工作。而且，在面临新冠病毒这样的疫情之时，机器人也更加的安全。凯德中国有一个很大的团队是专门做数据的，凯德集团华北区域总经理袁嘉骅曾在演讲时表示：凯德最担心的竞争对手不是大悦城、万达或者万科，而是腾讯等。为了不在接下来的洗牌中被洗掉，凯德必须要更多的让科技为业务赋能。PropertyWeek 的一项调查显示，2017 年-2019 年，分别有 91%、95% 和 96% 的受访者认为，未来五年科技将会对房企的收入产生重要影响，逐年上升。GSMA 中国战略合作总经理庞策认为，未来住宅地产、商业地产、产业地产，都将与智能化结合在一起。到 2025 年全球物联网链接总数将超过 250 亿，其中增量最大的一块将是智慧楼宇。而随着 5G 的到来，新技术将带给人们更好的服务。中国未来每年增量和存量规模在 30 万亿的水平（新房销售、二手房销售、租赁、物业管理等），空间巨大，谁能领跑？这要看我们现在所处的位置。牛津大学教授安德鲁鲍姆(An-drewBaum)在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中，将 PropTech 划分为三个时代：1.0 时代，PropTech 只用于数据分析，是辅助工具；2.0 时代，开始助力交易服务（比如中国的搜房网、美国的 Zillow）、智慧建筑（比如绿色建筑、整体智能家居系统）、共享经济（国外的 Airbnb，国内的优客工场等）。如今，PropTech 正进入 3.0 时代，其关键词是区块链、人工智能、机器人。行业还在加速分化，因为其不仅在深度资本化，还在快速科技化。如果前者代表占有资源那么后者则表征效率。未来行业更多的是科技的竞争，落后者将很容易被降维打击。
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