笔者2019年底所做的2020年楼市预测中，有六点描述2020年度房地产开发投资与销售情况：
1、房地产销售数据同比平衡，恢复去库存政策支持下最高位难度很大，但也不会低迷；
2、房地产企业资金到位总量不减，资金集中度愈发强劲；
3、中小房企很难获得资金支持，加之销售低迷，房企并购案日益加剧；
4、房企从追求利润转向追求销售额与融资总量，大型房企不再成为房价高涨的主力军；
5、一城一策、分城施策，稳地价、稳房价、稳预期并非虚言，掐尖力度明显加强，房价拒绝暴涨暴跌；
6、房地产个人投资趋向低迷，市场全面转入刚需、改需消费，三四线城市二手房成交持续走低。
2016至2019年的全国房地产开发投资与销售，笔者称之为钻石四年，表现在年度商品房销售面积从15.7亿平方到17.1亿平方的递增，同时，全国均价7476.00元9310.3的迅速增长。GDP增量为6.5%的年度增速，继续保持房地产开发投资与销售的高位运行已经不足以拉动中国经济的中高速增长，基建与制造业产业的加速转型才是中国经济强劲增长的动力。
图1：2003年至2019年商品房销售均价
数据来源：国家统计局
也因此，在年底有关金融政策的预测中提到：经济数据压力下，金融政策偏向宽松，虽M2保持低位，社融与信贷总量不会缩减；金融支持实体经济口惠而实不至，资金偏向房地产与基建行业依旧大势所趋。继而推论房地产、基建拉动经济力量减弱，两大行业继续高位运行压力越来越大，原因是基建投资主要来源是地方政府债务与土地出让金收入。
地方经济发展严重依赖房地产相关环节税收与土地出让金收入，早已经成为事实。而产业结构的不合理与产业转向的艰难几乎成为发展中的二三线城市最主要的矛盾。所以促使地方政府有取消限购的冲动，即使不能明确取消限制性政策，但是通过放松人才入户条件以期达到放松调控的目的，甚至通过财政补贴购房人的政策，达到房地产开发投资与销售数据的强劲增长。
经济增长的压力下，从中央的金融政策宽松，到地方“六稳”基调下的楼市政策的放松，预计2020年房地产开发投资与销售数据不会断崖式回落。即使房价稳定，房地产企业销售目标的实现压力也不是很大，2020年也将是钻石年份，商品房销售面积应该稳定在16至17亿平方。
但是，突如其来的新型冠状病毒爆发，第一季度房地产的开发投资与销售势必受到很大影响。目前，开工与销售停滞，何时恢复暂难预料。即使需要两个月的防控期，房地产企业的开发投资压力重重。
我们总结了一下2003年非典疫情到2019年，全国商品房销售数据发现，2003年非典爆发之年，全国商品房销售面积3.3亿平方，到2008年全球金融危机爆发之年增至6.6亿平方，最高峰的2007年达到7.7亿平方，增长一直保持强势。并未因非典而影响到房地产的快速增长。
图2：2003年至2019年商品房销售数据
数据来源：国家统计局
同时，1998年开始的房地产市场化改革之初几年，福利分房概念还是深入人心的，所以商品房销售最初十年的增长极为缓慢，到了2009年也就是房改十年后，全国商品房销售面积高速跳升至9.4亿平方，2010年突破10亿平方，再无回落。足见，不论非典疫情还是全球金融危机的影响，中国房地产市场一直保持强劲增长。原因当然是中国人口城市化的高速发展起了决定性作用。
图3:2003年至2019年商品房销售面积
数据来源：国家统计局
图4:2003年至2019年商品房销售数据统计
数据来源：国家统计局
中国城乡建设尤其是房地产城乡市场，这几年已经全面打开。农村婚房必须到县城购买已成风尚，全国县城与二三线城市已经没有多少距离。所以，大型开发商下沉到县城甚至乡镇也不是新闻了。而2020年贫困县在国内的消失，依靠的也基本是房地产相关环节税收与土地出让金收入，以及房地产基建高速发展拉动的七十多个行业的兴旺。
应对疫情，我们能看到的是金融机构宽松金融政策的推出。首先，中国人民银行2月3日开展1.2万亿元公开市场操作投放流动性。为维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕和货币市场平稳运行，2020年2月3日中国人民银行开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。
其次，多家银行将对湖北省内小微企业经营性贷款利率下调0.5个百分点。中国银行业协会党委书记、专职副会长潘光伟就银行业全面助力疫情防控接受专访时提到，多家银行表示，将对湖北省内普惠性小微企业、个体工商户和私营企业主经营性贷款，在现有利率基础上下调0.5个百分点，降低小微企业融资成本。潘光伟表示，银行业金融机构在服务疫情流行地区防控企业的同时，也积极助力受疫情影响的小微企业的发展，提供差异化优惠的金融服务。
应对全国疫情的金融政策宽松，防控期的各种人情化政策也在陆续推出，目的是经济与房地产市场的稳定。而年度房地产消费，在疫情结束后一定是强力反弹的，毕竟渡过危机的全国人民，还要过好日子，还要结婚还要买房。
疫情对于房地产市场的冲击只会是阶段性的和局部性的。但是，武汉与湖北这样的重灾区，对住房的需求反而更加强烈。有自己的住房，甚至在武汉城市圈范围内有多套住房，应对疫情反而更有主动性。小区封闭可以拒绝租户，但是很难拒绝小区户主，拥有自己的房产证就是小区的主人，而身份证与户籍的重要性有所下降。
安居乐业，不会受灾害影响，越是灾害，人民对产权房的依赖反而越深。当然，收入的短期不稳定，一定影响到购房能力的。但是，这又涉及到了企业转型问题。很多企业的持续或者短期的艰难主要是转型问题，与疫情无关。毕竟，应对疫情推动的领域还是很多的，比如中西医药与医用设备等等。
来源：股色年华公众号
