楼市月评｜井喷的背后认清5月龙岩楼市的五大现实

2020-06-01 10:24 龙岩房先森

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土拍蓄势待发、中产阶层的焦虑让学区再上热搜、千人抢房、一二手倒挂、产品话语权……

近期，龙岩楼市里飘着大量的信息，不少人都是一脸懵逼相。对此，我们总结了5月龙岩楼市的五大现实，可能与你的认知并不完全一样，话不多说，直接上干货。

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5月龙岩楼市已达100℃沸点？

纵观5月龙岩中心城区新房市场，新盘领证速度算是很快了。1个月内，共有5个楼盘领证，合计获批住宅1785套，建筑面积约19.6万㎡（另，商业51套，面积1661.34㎡；车位/车库1485个，面积为47223.65㎡）。预售开匣，可售房源增多，进一步刺激了购房需求。

5月/5张预售证出炉

1785套新房上市

总建面积约19.6万㎡

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数据来源：龙岩房地产信息网

截止今年5月31日，龙岩中心城区已批住宅可售存量为8451套。其中：销量持续靠前的曹溪、东肖、东城等板块库存货量不足，热点板块未来还需要加大预售供应量，以满足快速回暖的楼市需求。

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数据来源：龙岩房地产信息网

5月楼市，延续了4月“流量红盘当道”的现象。拥有“教科院附属小学以及龙岩一中分校”双学区光环加持的城发望郡首期为5月楼市率先注入兴奋剂，紧随其后的水晶澜庭项目，以609套豪横的收官之姿（近2255组认筹）收割大批客户（备案数量将在6月呈现）。

那么，龙岩楼市真的热了吗？

答案是：冰火两重天。

如果按照逐个板块观察，就会发现当下龙岩楼市并没有想象中的那么热。

板块之间差距大。

热度的背后是流量红盘带节奏，少数板块，当红楼盘的火热造成了整个市场火热的幻象。

5月，龙岩中心城区总备案2366套，环比上涨约19.7%，同比上涨约5%；总备案面积约20.6万方，环比上涨约31.2%，同比上涨约14%；住宅备案1654套，环比上涨约44.7%，同比上涨约24.08%。

从5月楼盘成交排行上看：城发汇金望郡住宅备案281套，备案面积为28488.94㎡，排名第一；融创玖峯台住宅备案195套，商业备案4套，总备案面积19372.79㎡，排名次席；远洋山水住宅备案139套，备案面积为14149.96㎡，排行第三。此外，厦鑫博世楠院、融创观樾台、美伦生态城、建发首院、建发津湖印等楼盘，备案量均突破80套，排名分列4-8位。

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刚需

zui热门的是东山人居板块。近半年以来，东山板块基本无新入市拍卖地块，加之前两年入市的楼盘销售基本接近尾声，该区域新盘供应量越来越少。但与之伴存的是，东山板块的各项民生配套却在快速崛起，比如医院、公园、路网等。

金鸡路进展的推进，也让相当一部分客户看到了东山板块的前景。该板块在龙岩楼市排行榜的位置，取决于板块内是否能推出足够的货量。

反观铁山等板块，因区域规划等种种因素影响，板块内持续呈现滞销态势。

改善

改善板块亦是同样的局面，热销房源均集中在龙岩城核心区域。zui火的当属市府圈“环龙津湖3公里半径”核心区域。该区域楼盘“开发商品牌+产品+规划+学区优势”，均获得极高的市场认可度。

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图片来源e龙岩

而其他板块改善类产品：例如曹溪、东肖板块、小洋板块，在大户型去化方面表现得较为差强人意。例如，去年一直未引进分销的建发地产，在津湖印项目打开了包括分销在内的全营销渠道。

此外，小洋城北板块，目前在售楼盘数量较少，且部分属于尾盘状态，因此整体的热度也有所减弱。不过，随着龙岩大桥的建成通车，城北板块的发展也将再上一个台阶（城北板块可开发地块的控制性详细规划5月纷纷出炉）。

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图片来源:闽西日报

紫金山板块，随着土地价格的不断上涨，同时期多个产品入市，自然也加剧了其内部的竞争。据悉，从2015拍-1紫金山2号地块成交楼面价约2640.8元/㎡，到2019拍-5（融创观樾台）地块的成交楼面价约5294.2元/㎡，再到2019拍-18（远洋山水）成交楼面价约4737.2元/㎡，楼面价一路看涨。

5月1日，首次进入龙岩的远洋地产，携远洋山水首期产品入市，推出27#、28#楼共200套房源，截止6月1日上午9：00，网签备案138套，去化率69%。5月29日，远洋山水再次加推，1#、2#楼。紫金山板块作为房价突破1万元/平方米的区域，除了板块内项目之间的竞争外，龙腾路区域热盘旺销对其的影响也不容小视。

▲远洋山水开盘现场

总体来看，龙岩楼市的火热，带节奏的成分很高，少数红盘带动了整个楼市氛围，板块之间的挤压在5月尤其明显。

在今年新房大量入市的背景之下，这样的情况还会继续。

核心区域稳如狗，买到就是赚到？

随着龙岩城市半径的不断加大，市政及优质教育资源的落地让市府圈环龙津湖核心区域的稳坐泰山。与此同时，由于限价的存在，新房二手房价格出现倒挂是龙岩的一大特色。

所以，不少中介和售楼处的销售都会鼓吹所谓“买到就是赚到”。那么这个理论到底能不能成立呢？在此，小编表示，还需看买房者自身实际情况。

从两个数据为您作简单判断：

价格的上限

以龙腾板块为例，新房1W2-1W3，算上持有成本（银行贷款等），3年后2W+，并且要顺利出掉才能不亏，要想赚钱还得往上加，其他大部分板块的上限价格可能完全达不到赚钱的标准。小编会做如此判断，是基于目前龙岩老城区（实小、龙初）双学区房成交高价在2W出头做出判断的。

供应量

相比较于无法开辟出新地块用于开发的龙岩老城区，整个南片区（龙腾南延伸至东肖板块），仍然有一定体量的土地可供应上市，再加上前期已交房进入到了二手房市场流转的货量，可以预见，3年后同场竞技的二手房市场将会异常激烈。

如果因限价导致的“一二手倒挂”，被认为是房企被迫降价，那还有部分区域的楼盘为了刺激销售，则选择了主动降价促销，或给出让利折扣，或降低首付比例，牺牲自身小部分利润空间来抢占市场，获得项目的快速去化。

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土拍蓄势待发走势将如何？

不知不觉间，2020年已过近半，虽说龙岩中心城区迟迟未有土地招拍挂信息上线，但各板块拟推出的地块公示却是接踵而至。仅2020年5月，就新公示了5幅拟出让地块（最热门地块当属天马西路北侧1号地块）。小编从土地一级市场嗅出了蠢蠢欲动的味道。另据坊间相传，不少上市房企早已做好了布局龙岩的准备。

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数据来源：龙岩市自然资源局

从现有的19幅土拍公示来看，较为集中在城北以及曹溪板块。未来，这两大板块将再掀起新一轮热度。

中产阶层的焦虑资产配置入楼市

截至2020年5月，龙岩中心城区楼市备案量整体呈现上扬的发展态势。2月的低迷主要是疫情影响，紧随其后的3—5月，备案量逐月大涨。在当前及未来经济形势并不明朗的背景下，股市与实业投资的风险加剧，而物价上涨导致的通胀或将蚕食老百姓的财富。在此情况下，买房成为不少中产阶层资产避险的一个重要选项。对于现在的中产阶级来说，向上的难度越来越大，但向下则非常容易。家庭轻微的变动很可能令其从中产回到温饱，这种情况下，教育仍旧是中国人最热衷的投资。这也不难理解，为何龙津湖周边的学区楼盘价格高，但仍然有许多购房者出手购房。

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