有地无房、有房无地……这些问题如何处理？官方解答来了！

关于《龙岩中心城市个人自建房不动产登记历史遗留问题处理意见》的政策解读

一、出台背景

2021年5月6日，自然资源部印发《不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动工作方案》，决定将加快处理因历史遗留问题导致的不动产“登记难”作为党史学习教育中不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动任务。市自然资源局紧密结合实践活动主题精神，聚焦群众“急难愁盼”，对各种原因造成中心城市个人自建房登记“办证难”的问题进行了再梳理、再研究、再落实，在广泛征求意见的基础上，形成了《处理意见》。《处理意见》的出台实施，可以有效解决相关自建房权利人房屋交易、抵押融资、教育入学、危房改建、征收补偿等民生问题，维护群众合法权益，促进社会和谐稳定。

二、处理原则

（一）《国土资源办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》（国土资发〔2017〕13号）“只要权利人拥有合法的权属证书，都要认账，并及时办理不动产登记”的工作处理原则。

（二）龙岩中心城市房屋征迁补偿产权救济政策（“五家认定”政策）的认定处理原则。

（三）《民法典》《房地产管理法》等“房随地走”“地随房走”的法律处理原则。

三、主要内容

（一）关于有土地证无房产证（“有地无房”）问题

以1990年4月1日《城市规划法》、2001年6月1日《龙岩市规划局关于规范龙岩市规划区建设工程竣工验收规划认可手续的通知》、2008年1月1日《城乡规划法》施行时间以及2015年3月1日（龙政综〔2018〕75号文件处理时间节点），作为处理“有地无房”补办规划核实手续的时间节点，即分为以下节点：

1. 1990年4月1日《城市规划法》前，无须补办规划手续，房屋按照现状登记；

2. 1990年4月1日-2001年6有1日《龙岩市规划局关于规范龙岩市规划区建设工程竣工验收规划认可手续的通知》（首次提出规划认可）期间，无须补办规划手续，房屋按照三层加梯间登记办证； 

3. 2001年6月1日-2008年1月1日《城乡规划法》期间，存在超占超建、违反规划条件等建设的，由市自然资源局行政审批科补办规划核实（调查）手续；

4. 2008年1月1日-2015年3月1日期间，由市城市管理局处置到位后由我局行政审批科补办规划核实（调查）手续； 

5. 2015年3月1日后的，依法依规办理。

（二）关于有房产证无土地证问题（“有房无地”）

根据“地随房走”等原则，对于合法取得《房屋所有权证》但缺少土地权属来源的，按照房屋实际占地登记土地面积，确认其土地权属，不再补办用地手续。

(三）关于房屋建成年份认定及房屋安全质量问题

房屋在未改建的情况下，建成时间节点以土地（房屋）审批（登记）时间或以经村（居）委会、镇（街）确认的个人具结承诺书，作为房屋建成年份认定的依据材料。对于房屋层数在四层及以上的，在办理规划核实（调查）和登记办证时，须提供有资质鉴定机构出具的房屋结构安全鉴定合格的报告，房屋未改建且已办理了《房屋所有权证》的除外。

（四）关于土地权利性质问题

房屋买卖发生在1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施前的，登记时土地使用权类型以划拨方式记载；房屋买卖发生在1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施后的，需按规定补缴土地出让金再予以办理不动产登记，土地使用权类型以出让方式记载。

（五）关于二次分割登记有关问题

根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范》（试行）《不动产单元设定与代码编制》等法规、标准规范的规定，个人自建住宅用房以“幢”为基本单元进行登记，除土地审批材料、土地出让合同、划拨决定书、工程规划许可证、规划条件核实有明确可按间、套、层划分的之外，不得再进行分层、分套、分间进行分割登记。

（六）关于个人自建房房产面积测绘成果备案问题

参照《龙岩市国土资源局 龙岩市住房和城乡建设局关于统一全市农村地籍和房屋调查房产测量有关问题的通知》（龙国土资〔2016〕299号）有关做法，对缺少规划核实（调查）手续的房屋，不再要求提供房产测绘成果备案材料，测绘成果质量由测绘公司与申请人一起作出书面承诺。