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土拍蓄势待发、中产阶层的焦虑让学区再上热搜、千人抢房、一二手倒挂、产品话语权……


近期,龙岩楼市里飘着大量的信息,不少人都是一脸懵逼相。对此,我们总结了5月龙岩楼市的五大现实,可能与你的认知并不完全一样,话不多说,直接上干货。








01

5月龙岩楼市 已达100℃沸点?




纵观5月龙岩中心城区新房市场,新盘领证速度算是很快了。1个月内,共有5个楼盘领证,合计获批住宅1785套,建筑面积约19.6万㎡(另,商业51套,面积1661.34㎡;车位/车库1485个,面积为47223.65㎡)。预售开匣,可售房源增多,进一步刺激了购房需求。






5月/5张预售证出炉

1785套新房上市

总建面积约19.6万㎡



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数据来源:龙岩房地产信息网


截止今年5月31日,龙岩中心城区已批住宅可售存量为8451套。其中:销量持续靠前的曹溪、东肖、东城等板块库存货量不足,热点板块未来还需要加大预售供应量,以满足快速回暖的楼市需求。


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数据来源:龙岩房地产信息网

5月楼市,延续了4月“流量红盘当道”的现象。拥有“教科院附属小学以及龙岩一中分校”双学区光环加持的城发望郡首期为5月楼市率先注入兴奋剂,紧随其后的水晶澜庭项目,以609套豪横的收官之姿(近2255组认筹)收割大批客户(备案数量将在6月呈现)。





那么,龙岩楼市真的热了吗?
答案是:冰火两重天。
如果按照逐个板块观察,就会发现当下龙岩楼市并没有想象中的那么热。

板块之间差距大。

热度的背后流量红盘带节奏,少数板块,当红楼盘的火热造成了整个市场火热的幻象。






5月,龙岩中心城区总备案2366套,环比上涨约19.7%,同比上涨约5%;总备案面积约20.6万方,环比上涨约31.2%,同比上涨约14%;住宅备案1654套,环比上涨约44.7%,同比上涨约24.08%。
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从5月楼盘成交排行上看:城发汇金望郡住宅备案281套,备案面积为28488.94㎡,排名第一;融创玖峯台住宅备案195套,商业备案4套,总备案面积19372.79㎡,排名次席;远洋山水住宅备案139套,备案面积为14149.96㎡,排行第三。此外,厦鑫博世楠院、融创观樾台、美伦生态城、建发首院、建发津湖印等楼盘,备案量均突破80套,排名分列4-8位。

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  刚    需  





zui热门的是东山人居板块。近半年以来,东山板块基本无新入市拍卖地块,加之前两年入市的楼盘销售基本接近尾声,该区域新盘供应量越来越少。但与之伴存的是,东山板块的各项民生配套却在快速崛起,比如医院、公园、路网等。

金鸡路进展的推进,也让相当一部分客户看到了东山板块的前景。该板块在龙岩楼市排行榜的位置,取决于板块内是否能推出足够的货量。

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反观铁山等板块,因区域规划等种种因素影响,板块内持续呈现滞销态势。






  改    善  





改善板块亦是同样的局面,热销房源均集中在龙岩城核心区域。zui火的当属市府圈“环龙津湖3公里半径核心区域。该区域楼盘“开发商品牌+产品+规划+学区优势,均获得极高的市场认可度。

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图片来源e龙岩



而其他板块改善类产品:例如曹溪、东肖板块、小洋板块,在大户型去化方面表现得较为差强人意。例如,去年一直未引进分销的建发地产,在津湖印项目打开了包括分销在内的全营销渠道。




此外,小洋城北板块,目前在售楼盘数量较少,且部分属于尾盘状态,因此整体的热度也有所减弱。不过,随着龙岩大桥的建成通车,城北板块的发展也将再上一个台阶(城北板块可开发地块的控制性详细规划5月纷纷出炉)。



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图片来源:闽西日报


紫金山板块,随着土地价格的不断上涨,同时期多个产品入市,自然也加剧了其内部的竞争。据悉,从2015拍-1紫金山2号地块成交楼面价约2640.8元/㎡,到2019拍-5(融创观樾台)地块的成交楼面价约5294.2元/㎡,再到2019拍-18(远洋山水)成交楼面价约4737.2元/㎡,楼面价一路看涨


5月1日,首次进入龙岩的远洋地产,携远洋山水首期产品入市,推出27#、28#楼共200套房源,截止6月1日上午9:00,网签备案138套,去化率69%。5月29日,远洋山水再次加推,1#、2#楼。紫金山板块作为房价突破1万元/平方米的区域,除了板块内项目之间的竞争外,龙腾路区域热盘旺销对其的影响也不容小视。




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▲远洋山水开盘现场

总体来看,龙岩楼市的火热,带节奏的成分很高,少数红盘带动了整个楼市氛围,板块之间的挤压在5月尤其明显。
在今年新房大量入市的背景之下,这样的情况还会继续。

02

核心区域稳如狗,买到就是赚到?


随着龙岩城市半径的不断加大,市政及优质教育资源的落地让市府圈环龙津湖核心区域的稳坐泰山。与此同时,由于限价的存在,新房二手房价格出现倒挂是龙岩的一大特色
所以,不少中介和售楼处的销售都会鼓吹所谓“买到就是赚到”。那么这个理论到底能不能成立呢?在此,小编表示,还需看买房者自身实际情况。
从两个数据为您作简单判断:

1

价格的上限

以龙腾板块为例,新房1W2-1W3,算上持有成本(银行贷款等),3年后2W+,并且要顺利出掉才能不亏,要想赚钱还得往上加,其他大部分板块的上限价格可能完全达不到赚钱的标准。小编会做如此判断,是基于目前龙岩老城区(实小、龙初)双学区房成交高价在2W出头做出判断的。


2

供应量

相比较于无法开辟出新地块用于开发的龙岩老城区,整个南片区(龙腾南延伸至东肖板块),仍然有一定体量的土地可供应上市,再加上前期已交房进入到了二手房市场流转的货量,可以预见,3年后同场竞技的二手房市场将会异常激烈。



如果因限价导致的“一二手倒挂”,被认为是房企被迫降价,那还有部分区域的楼盘为了刺激销售,则选择了主动降价促销,或给出让利折扣,或降低首付比例,牺牲自身小部分利润空间来抢占市场,获得项目的快速去化。


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03

土拍蓄势待发 走势将如何?




不知不觉间,2020年已过近半,虽说龙岩中心城区迟迟未有土地招拍挂信息上线,但各板块拟推出的地块公示却是接踵而至。仅2020年5月,就新公示了5幅拟出让地块(最热门地块当属天马西路北侧1号地块)。小编从土地一级市场嗅出了蠢蠢欲动的味道。另据坊间相传,不少上市房企早已做好了布局龙岩的准备。

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数据来源:龙岩市自然资源局



从现有的19幅土拍公示来看,较为集中在城北以及曹溪板块。未来,这两大板块将再掀起新一轮热度。

04

中产阶层的焦虑 资产配置入楼市


截至2020年5月,龙岩中心城区楼市备案量整体呈现上扬的发展态势。2月的低迷主要是疫情影响,紧随其后的3—5月,备案量逐月大涨。在当前及未来经济形势并不明朗的背景下,股市与实业投资的风险加剧,而物价上涨导致的通胀或将蚕食老百姓的财富。在此情况下,买房成为不少中产阶层资产避险的一个重要选项。对于现在的中产阶级来说,向上的难度越来越大,但向下则非常容易。家庭轻微的变动很可能令其从中产回到温饱,这种情况下,教育仍旧是中国人最热衷的投资。这也不难理解,为何龙津湖周边的学区楼盘价格高,但仍然有许多购房者出手购房。



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数据来源:龙岩市房地产信息网

05

产品的话语权在变高



最后

我们回归楼市的本质--产品。


有一点不能否认,龙岩楼市的好产品正在爆发。

我们举几个最有代表性的板块,龙腾南、城北和紫金山。



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板块航拍 实景图



这三个板块抛开地段和预期,最大的优势就是产品形态。产品话语权的表现力--热销盘除了面积最大化利用外,更多地考虑了朝向、采光等问题;热销盘的社区公共配套的打造也越来越精益求精。但就刚需购房户对购房选择的标准来看,产品力在龙岩楼市的主导性正在变强。



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(龙岩房先森网)