漳州某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）在新罗区发布的房地产广告内容违法，被龙岩市新罗区市场监督管理局（原新罗区工商局，以下简称“区市场监管局”）罚款110万。该公司不服该处罚决定，将区市场监管局诉至法院，请求判决撤销上述行政处罚决定。

经审理，龙岩市新罗区人民法院一审判决认定该行政处罚决定证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，驳回“开发商”的诉讼请求。后，开发商上诉至龙岩市中级人民法院，二审维持原判。另，开发商已缴清罚款。


发布违法广告被查处


2018年1月，龙岩市新罗区工商局接到举报，反映原告“开发商”在新罗区发布的房地产广告内容违法。经调查发现，原告“开发商”在龙岩市新罗区某商场超市门口设立的楼盘宣传展点，摆放房地产展架广告、展示牌，发放房地产宣传彩页。

部分广告语如下，你能发现什么问题吗？

“厦漳城际轨道R3（规划中）即将开建，大厦门半小时生活圈。厦漳跨海大桥即将免费通行，厦漳同城大道即将通车，沿海大通道龙海段即将全线完工”。

“XX房产狂销13亿、傲领厦门湾…厦漳大桥免费通行在即，R3线即将开工建设…”。

厦漳城际轨道R3项目尚未批复，厦漳大桥免费通行政策尚未出台，涉嫌对规划中的交通设施作误导性宣传。

“厦门湾销冠楼盘，大厦门投资首选…区域内交通、景观、配套等全方位迅速发展，成就大厦门最佳居住、度假、投资之地”。

使用绝对化的用语属违法宣传。


同时，区市场监管局调查发现，开发商发布的广告中，有68平方米、99平方米住宅户型图，但未明确表明系“建筑面积”还是“套内建筑面积”。于是，结合上述违法情形，经依法调查、送达、组织听证后，对开发商作出罚款110万元的行政处罚决定。


庭审中，开发商诉称：

（1）发布的广告中已作友情提示：本宣传资料为要约邀请，相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。（2）原告开发商是通过厦门市人民政府发布的通告《厦漳城际铁路环线社会稳定风险评估公众参与公示》得知厦漳城际铁路的项目名称及其建设方案。龙海市政府的招商推介会也提到厦漳城际铁路R3线已全面启动，原告已有充分的理由相信厦漳城际铁路即将开建。（3）广告宣称的“最佳”是对厦门湾南岸地区整体的评价，而不是对自身项目的夸谈，情节轻微。（4）罚款110万，远远超过了原告所花费的广告费用，且案涉广告发布时间短，社会影响小，处罚过重。


被告区市场监管局辩称：

（1）广告解释权的归属以及对政策变动的说明，不作为误导宣传的免责事由。（2）厦门市发改委公布的文件显示，该厦漳城际铁路R3线的方案还在研究，尚未批复。（3）案涉楼盘地处厦门湾南岸，与厦门湾南岸具有高度的关联性，广告宣传对象直接指向该项目及楼盘，间接宣传了其开发的该楼盘是厦门最佳居住、度假、投资之地。（4）开发商在新罗区人流量大的商场超市门口进行宣传，虚假广告造成社会影响大，情节恶劣。调查中，区市场监管局多次限期原告提交与本案相关的证据材料，并多次通知原告配合调查，但原告仍拒不配合，故原告具有从重处罚情节。


法院审理认为

1. 是否违反广告法？

购买商品房是普通民众生活中的重大事项，而商品房所在楼盘周边的环境、交通设施等系评判该楼盘及商品房品质的重要标准,故商品房经营者应尽量如实对楼盘周边的环境、交通设施等进行如实描述，以便购房者充分了解商品房的相关情况，使购房者作出符合其真实意愿的决策。原告发布的广告，面积未标明为建筑面积或者套内建筑面积，在广告中使用“厦漳城际轨道R3线（规划中）即将开建”“厦漳大桥免费通行在即”等用语，这种表述有“厦漳城际轨道R3线将要、就要开建”，“厦漳大桥将要、就要免费通行”的含义，易引人误解，系误导性宣传，属于违法行为。

2.是否处罚过重？

根据《福建省工商行政管理机关行政处罚自由裁量权适用规则》（2017年版）第十三条规定，阻挠、抗拒执法人员查处其违法行为，或有证据证明经工商行政管理机关三次以上催促仍拒不配合调查其违法行为的，可以从重处罚。原告符合从重处罚情形。故，对原告在房地产广告面积未标明“建筑面积”或者“套内建筑面积”及使用误导性宣传处罚款50万元(幅度：20万元以上100万元以下)，对原告在房地产广告中使用绝对化的用语处罚款60万元（幅度：50万元以上75万元以下），二项罚款合计并处110万元，属行政自由裁量权范围，并无不当。

故，一审判决驳回开发商的诉讼请求。二审法院经审理，认为被诉行政行为认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。



【对应法条】

《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

《中华人民共和国广告法》第五十八条：有下列行为之一的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：......（八）违反本法第二十六条规定发布房地产广告的；......


【法官说法】

房地产广告长期以来存在夸大其词的现象，用学区房、地铁旁、快速增值等噱头进行销售，很容易误导消费者，并出现矛盾纠纷。《广告法》对房地产广告的限制，犹如给房地产广告上了“紧箍咒”，有利于对于房地产广告内容做出规范，也避免了少数房企为了促进销售而做出不实宣传。在买房这件大事上，除了加大对违法广告打击力度之外，购房者还要有清醒的头脑，谨慎做出购房决策。若发现房地产广告中存在违法情况，可以向市场监管部门投诉。


来源：龙岩新罗法院